A Comissão não verificou que o processo administrativo de compra e venda, elaborado pelo Município de Porto Alegre, apresenta várias irregularidades e as próprias cláusulas foram desrespeitadas. O contrato é assinado somente por um sócio e as assinaturas não foram reconhecidas em Cartório. A empresa que vendeu o imóvel não poderia tê-lo feito. E o motivo principal: tem prioridade o primeiro título registrado: a penhora!
Ao protocolar a denúncia contra a Prefeitura Municipal na Comissão de Defesa do Consumidor e Direitos Humanos da Câmara de Vereadores de Porto Alegre, eu acreditava que os senhores vereadores, ao analisarem o contrato de compra e venda, chegariam à conclusão de que o negócio havia sido feito sem o devido cuidado que tal transação requer e, por isso, deveria ser anulado.
Li e reli todo o acordo, analisei todos os documentos do processo nº 001.102348 99 5 000 e, mesmo leiga no assunto, verifiquei várias falhas. Erros esses que apontei por escrito e com documentação probatória. Vou resumir aqui minha denúncia, detendo-me somente nos pontos principais, para que a repetição não se torne por demais cansativa.
Mencionei a Cláusula Terceira do contrato de compra e venda em que consta que “o objeto do presente compromisso encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais ou pessoais, tanto por dívidas da promitente vendedora quanto de seus sócios, à exceção do gravame hipotecário constante nos registros de nºs R 2 / 114.831 e R 3 / 114.831 da matrícula 114.831”.
A afirmação de que o imóvel estava livre e desembaraçado é equivocada, já que não foram retiradas todas as certidões necessárias que dariam segurança ao negócio. O Município não anexou Certidão de Feitos expedida pelo Poder Judiciário, pela Justiça Federal e Certidão de Feitos da Justiça do Trabalho, tanto que outra penhora (ação trabalhista) recaiu sobre o mesmo imóvel.
A Procuradoria Geral do Município também não apresentou, no Processo de Compra e Venda, a documentação referente à baixa da Organização Imobiliária Princesa do Lar na Junta Comercial. Somente uma ata de assembleia, em que há troca de nome desta, para Agropastoril Santa Márcia S.A., sem protocolo na Junta.
Entendo que, se a Organização Imobiliária Princesa do Lar ainda não estava dissolvida em 1999 (o documento de alteração da razão social não foi protocolado na Junta Comercial), a empresa vendedora deveria ser essa, e não a Agropastoril Santa Márcia S.A. Esse descuido do Município comprometeu o andamento da minha demanda contra a Organização Imobiliária Princesa do Lar/Agropastoril Santa Márcia S.A.
Juízes, desembargadores e ministros, mediante todas as provas anexadas em processos interpostos contra os sócios da Princesa do Lar, concluíram que a empresa somente foi dissolvida em 2002, quando da baixa na Junta Comercial. No acórdão, enfatizam que “cabe o registro, evidentemente, no sentido de que não é qualquer prova que pode demonstrar que havia se retirado da sociedade na data que afirmou, mas aquelas previstas na própria lei que rege a forma de constituição de uma sociedade comercial, concluindo-se que, se não as juntou na devida oportunidade, é porque não as possui, de modo que o processo não pode prosseguir para buscar o que não vai encontrar”.
“No particular caso dos autos, não há prova efetiva da retirada do impugnante da sociedade antes do irregular encerramento das atividades. Por óbvio, não serve para demonstrar a exclusão do mesmo o documento de fls. 539 a 547, porque não tem esse conteúdo. Referida ata refere-se à composição da diretoria e não à alteração na composição societária.”
“Irrelevante a alegação de que a empresa se dissolveu e que não foi possível a baixa na Junta Comercial porque estava inadimplente com suas obrigações. Ora, é exatamente para não fraudar credores que a lei não permite a baixa antes da quitação dos débitos. E, enquanto não for dada a baixa legalmente, todos os sócios são responsáveis pelas dívidas contraídas no período.”
Essa interpretação, sendo válida para a Princesa do Lar, empresa da qual a Agropastoril Santa Márcia S.A. era sócia, também é válida para a Organização Imobiliária Princesa do Lar.
Outro item do processo de compra e venda que referi aos vereadores foi o acordo entre as partes, firmado no Parágrafo Primeiro da Cláusula Sétima, em que concordam que a hipoteca (R 2) deverá ser cancelada no prazo de dois meses a contar da assinatura do contrato – o cancelamento dessa hipoteca foi averbado em cartório em 05 de janeiro de 2000, antes de transcorrido o prazo estipulado, já que o Banco de Crédito Nacional havia assinado, em 08 de dezembro de 1999, o Termo de Liberação de Garantia “para promover única e exclusivamente o cancelamento da inscrição hipotecária registrada sob o nº. R 2 da matrícula 114.831 (...)”.
No Parágrafo Segundo da mesma Cláusula, as partes contratam que o R 3 deverá ser liquidado no prazo de dez meses (em outubro de 2000). Essa hipoteca foi liquidada um mês após o prazo estipulado, conforme documento datado e assinado pelo banco em 04 de novembro de 20005 .
A segunda praça ocorreu em 21 de novembro de 2000. Nesse mesmo dia, a Agropastoril Santa Márcia S.A. peticiona em juízo, alegando “que o bem penhorado nestes autos, e que foi levado a leilão na data de hoje, foi arrematado pelo Banco Nacional de Crédito S/A possuidor do gravame hipotecário do bem mencionado”.
Essa afirmação vai de encontro à documentação contida no processo de compra e venda, realizado entre o Município de Porto Alegre e a Agropastoril Santa Márcia S.A., que mostra as duas hipotecas já liquidadas.
Passado algum tempo, o BCN desiste da arrematação, alegando que já recebeu seu crédito diretamente da devedora.
A denúncia à Câmara de Vereadores também revelou o acordo entre Nelson Silveira, Banco de Crédito Nacional S.A. – que desde 1997 já pertencia ao Bradesco – e Prefeitura Municipal de Porto Alegre, para que eu não pudesse embargar o pagamento das prestações restantes à Agropastoril. As ações foram rápidas e finalizadas no Tribunal de Justiça a fim de se revestir de todo um aspecto legal.
Em 14 de dezembro de 2000, Henrique Cándano Peixoto, economista da Secretaria Municipal da Fazenda – vimos em seu depoimento ao Ministério Público que ele acompanhou todo o processo –, envia expediente a Jorge Cesa Ferreira da Silva, da Procuradoria Geral do Município, em uma folha sem timbre e sem sua assinatura ou de qualquer outra pessoa. Ele informa que a Agropastoril Santa Márcia S.A. já havia recebido, até essa data, a importância de R$ 680.000,00, restando receber R$ 720.000,00, o que totalizaria os R$ 1.400.000,00. Cándano também informa que “o vendedor propôs antecipar as parcelas vincendas e transferir o crédito ao BCN, para que este cancele a hipoteca registrada na matrícula do imóvel (R-2)”.
Que tranquilidade eu posso ter em relação ao processo administrativo de compra e venda se esse documento se apresenta com redação confusa e sem assinatura autêntica da autoridade competente, tirando-lhe a necessária confiabilidade e se as cláusulas contratuais são desrespeitadas?
O vendedor propôs antecipar as parcelas (Nelson Luiz da Silveira é quem vai antecipar), ou o vendedor propôs que o Município antecipasse as parcelas? Atente para a confusão do texto e o desleixo com a documentação. Esses mesmos desleixos encontraremos no processo nº 70014915912,6 no qual os desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado observam que não há indicação do livro e da folha em que a dívida foi inscrita “presumindo tratar-se de título não-inscrito” e se “apresenta como simples cópia reprográfica, sem assinatura autêntica da autoridade competente, tirando-lhe a necessária confiabilidade.” No momento de minha denúncia na Câmara, eu ainda não tinha conhecimento dessa ação. Também não sabia da demanda que confirmou o fechamento irregular da Princesa do Lar.
É necessário reprisar que, em 05 de janeiro de 2000, foi averbado no Registro de Imóveis: “por escrito particular datado de 08 de dezembro de 1999, o credor autorizou o cancelamento da hipoteca objeto do R 2 da presente matrícula. Protocolo n0 527958 datado de 28/12/1999”.
Cándano ainda informa, no expediente sem assinatura, que “Esta secretaria concordou com a antecipação, porém com a aplicação de um desconto sobre o valor que seria pago parceladamente e no momento da assinatura da escritura de transferência do imóvel. O valor a receber do vendedor, após a aplicação do desconto, é de R$ 643.689,15 (seiscentos e quarenta e três mil seiscentos e oitenta e nove reais e quinze centavos)” (sic).
Verifica-se a ambiguidade com a possibilidade do repasse do vendedor ao comprador. Mas repasse de quê?
O vendedor, Nelson Luiz da Silveira, estaria pagando algo àquela Secretaria? Ou a Secretaria concordou com o pagamento antecipado somente “no momento da assinatura de transferência do imóvel”?
A Cláusula Oitava estipula que:
“A promitente vendedora outorgará a escritura pública de compra e venda no prazo de 10 (dez) meses contados da assinatura do presente termo, tão logo seja dada baixa na hipoteca.” Essa cláusula refere-se ao R 3.
Por que o vendedor e/ou o comprador não providenciaram no cancelamento do R 3, se o Município já tinha no processo o termo de liberação emitido pelo banco e datado em 04 de novembro de 2000?
O Parágrafo Terceiro da Cláusula Nona estabelece que, após o pagamento de seis parcelas, os demais ficam suspensos até que a promitente vendedora cumpra com sua obrigação, que naquele momento — dezembro de 2000 — era a de já ter outorgado a escritura pública. O que Nelson Luiz da Silveira sabia não ser possível, tendo em vista o meu registro de penhora, em julho de 2000. Vendedor e comprador não contavam com esse registro, pois sabiam da minha pobreza e que o pedido de gratuidade havia sido negado pelo juiz.
Então, o tempo estava passando e meu procurador poderia embargar as parcelas vincendas.
– E agora, que “arranjo” fazer para que Nelson Luiz da Silveira recebesse todos os valores restantes?
Ele foi feito através de ato jurídico datado em 18 de dezembro de 2000. A Prefeitura Municipal de Porto Alegre, que tinha o R 3 como “curinga” (pois ele ainda constava no registro da matrícula do imóvel) e contava com a decisão remansosa da Jurisprudência do STJ, desrespeitou as cláusulas do contrato e antecipou ao vendedor as parcelas vincendas, beneficiando-o, mesmo sem a outorga da escritura.
A petição transcrita a seguir visa a “legalizar” o pagamento total do imóvel sem que o promitente vendedor tenha cumprido com sua obrigação contratual.
Exmo. Sr. Juiz de Direito da 11a Vara Cível da Comarca de Porto Alegre – RS
banco de crédito nacional s/A
e agropastoril santa márcia lTDA, já qualificados nos autos da ação de execução que se processa perante este douto juízo, sob o nº 01198425447, vêm respeitosamente à presença de V. Exa. dizer e requerer o que segue:
As partes celebram acordo, nas seguintes condições:
1) O executado paga neste ato, a importância de R$ 566.446,45 (quinhentos e sessenta e seis mil, quatrocentos e quarenta e seis reais e quarenta e cinco centavos), através do cheque 040912, sacado pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre, contra o Banco 7 para liquidação integral da dívida objeto desta ação;
2) O executado paga ainda neste ato, a importância de R$ 39.000,00 (trinta e nove mil reais) através do cheque nº 001250, sacado contra o Banco Citibank N/A, agência 011, c/c 99856719, a título de honorários advocatícios aos procuradores do exeqüente; (sic)
3) Os executados desistem dos embargos apensos à presente execução, arcando com os honorários advocatícios de seus procuradores, bem como com as custas processuais remanescentes, sendo que cada parte arcará com as que dispendeu (sic);
4) A não solvência de quaisquer dos cheques antes relacionados, ensejará o rompimento deste acordo, com o imediato prosseguimento da ação de execução, haja visto a desistência dos embargos, com avaliação e praça dos imóveis penhorados8.
5) Com a solvência dos cheques supra mencionados, quando apresentados, será dada a extinção do presente feito, com baixa na distribuição, e liberação das garantias.
6) Isto posto, requerem a homologação do presente acordo, para que surta seus efeitos legais, bem como a suspensão do feito pelo prazo de sete dias. Não havendo notícias neste prazo acerca da solvência dos cheques mencionados, haverá de ser entendido como solvidos, e então extinto o presente feito.
Nestes Termos
Pede deferimento.
O documento foi redigido em papel timbrado da empresa “Palhares – Advogados Associados”, sediada em Porto Alegre, com firma de Joaquim Ernesto Palhares reconhecida por semelhança, no 4º Tabelionato de Notas – Estado de São Paulo, Comarca da Capital, no mesmo dia 18 de dezembro de 2000, data da assinatura do acordo. A Agropastoril Santa Márcia já era LTDA., conforme consta no acordo, mas a autorização para o repasse foi fornecida para a Prefeitura pela S.A.
A rapidez dos procedimentos realmente seria exemplar, não fosse a intenção intrínseca de me prejudicar.
Os textos foram feitos às pressas, espaço em branco foi deixado em documento assinado em juízo e, o mais gritante, o que revela o item 4 do acordo:
“A não solvência de quaisquer dos cheques antes relacionados, ensejará o rompimento deste acordo, com o imediato prosseguimento da ação de execução, haja vista a desistência dos embargos, com avaliação e praça dos imóveis penhorados.”
Aqui, eu faço uma pergunta em relação à afirmação “com avaliação e praça dos imóveis penhorados”. O BCN tinha registros de hipotecas e não de penhora. A avaliação para penhora e “praça” estavam relacionadas ao meu processo, e não ao do Banco. Por que essa cláusula constou do acordo entre BCN/Nelson Luiz da Silveira e Prefeitura?
Está evidente a rápida manobra para que meu procurador não pudesse bloquear os pagamentos das prestações vincendas. Relembrando:
1. O primeiro leilão ocorreu no início de novembro de 2000, e o segundo, no dia 21 do mesmo mês.
2. Em seguida, soubemos que o imóvel fora vendido.
3. A pressa em beneficiar Nelson Luiz da Silveira foi tanta que Henrique Cándano Peixoto, diretor técnico da Secretaria da Fazenda do Estado do Rio Grande do Sul, envia expediente à PGM, sem assinatura, no dia 14/12/2000 – sexta-feira – informando a proposta do “vendedor”, sem que haja dentro do processo esse pedido formalizado – daí pode-se deduzir que foi um arranjo verbal.
4. A proposta visa à antecipação das parcelas vincendas, para que sejam repassadas ao Banco de Crédito Nacional S/A, a fim de que este cancele a hipoteca do Registro 2 (R 2) .
5. Como já foi visto, essa hipoteca teve cancelamento averbado em 05 de janeiro de 2000, portanto, quase um ano antes.
6. Cándano afirma que a Secretaria concordou com a antecipação “no momento da assinatura da escritura de transferência do imóvel”, porém esse item não é observado – a transferência é feita sem o registro da escritura.
7. O Termo de Liberação de Garantia que cancela os R 2 e R 3, assinado em 04 de novembro de 2000, é ignorado.
8. No dia 18 de dezembro de 2000 – terça-feira, apenas cinco dias após a “proposta” do vendedor – é celebrado o acordo, em petição com firma reconhecida, na mesma data, em tabelionato da cidade de São Paulo.
9. No dia 19 de dezembro de 20009 , Nelson Luiz da Silveira assina autorização para que a prefeitura repasse o valor das prestações vincendas ao BCN, com o seguinte texto: “Agropastoril Santa Márcia S/A., por este documento, através de seu representante legal Sr. Nelson Luiz da Silveira, autoriza a Prefeitura Municipal de Porto Alegre a pagar o saldo remanescente do crédito do compromisso de compra e venda sob registro no Livro nº 237-D, Fls. 237, Reg. 14341, diretamente ao Banco de Crédito Nacional S/A. O valor do pagamento é R$ 643.689,15 (seiscentos e quarenta e três mil seiscentos e oitenta e nove reais e quinze centavos), através do cheque n0 040912 do Banrisul S/A”.10
10. Nesse mesmo dia, 19 de dezembro de 2000, a Prefeitura faz o repasse de R$ 643.689,15 ao Banco de Crédito Nacional, via DOC, mas o registro do R 3 só é cancelado em 01 de novembro de 2004, quase quatro anos após o “pagamento” ao banco.
11. A assinatura de Nelson Luiz da Silveira, nessa autorização, não me pareceu igual àquela que consta no contrato de compra e venda, e ambas não tiveram firmas reconhecidas em cartório.
12. O Município repassa o valor de R$ 643.689,15 para o Banco 291, agência 041, conta corrente 999.701.3, tendo como destinatário o Banco de Crédito Nacional. Entretanto, não existe documento, no processo administrativo, instruindo esse repasse e informando seu destino – banco, número de conta corrente e agência.
13. Esse valor difere do ajustado no acordo, no qual o executado deveria pagar R$ 566.466,45, mediante o cheque 049912, sacado pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre. A prefeitura repassou valor maior, resultando em uma diferença de R$ 77.222,70.
14. O acordo foi assinado no dia 18 de dezembro, em que as partes “requerem a homologação do presente acordo, para que surta seus efeitos legais, bem como a suspensão do feito pelo prazo de sete dias. Não havendo notícias neste prazo acerca da solvência dos cheques mencionados, haverá de ser entendido como solvidos, e então extinto o presente feito”.
15. A homologação do acordo é publicada no dia 26 de dezembro de 2000. Nesse ponto, faço outra descoberta: a sócia Alzira Maciel da Silveira também é executada nesse processo do BCN (Processo Cível n0 001/1.05.1431719-5 - N. Antigo: 1198425447), mas não constou como sócia no contrato de compromisso de compra e venda entre a Agropastoril Santa Márcia S.A. e o Município de Porto Alegre.
16. O acordo é homologado, o que indica que as partes cumpriram com o que foi ajustado. Então, por que a averbação 13/114.831, de 30 de setembro de 2004, de permanência da hipoteca objeto do R 3?
Estranho é verificar que o pedido de cancelamento do R 3 só foi feito em novembro de 2004, depois de averbada, em 30 de setembro de 2004, a escritura pública lavrada em 29.06.2004. Por quê?
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