“Só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé, o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição” já que “Cabe ao adquirente provar que desconhece a existência de ação envolvendo o imóvel, não apenas porque o art. 1.º, da Lei n.º 7.433/85 exige a apresentação das certidões dos feitos ajuizados em nome do vendedor para lavratura da escritura pública de alienação, mas, sobretudo, porque só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé, o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição.” (meu grifo)
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“O Município de Porto Alegre não tomou estas cautelas, pois diz que não efetuou diligências para obter certidões dos cartórios distribuidores judiciais, que lhe permitiriam verificar a existência de processos envolvendo o comprador e dos quais poderia decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado.”
Ler mais:
Superior Tribunal de Justiça oportuniza ao então prefeito José Fogaça a revisão do erro do município:
“RECURSO ESPECIAL Nº 682.512 - RS (2004/0114756-0)
RELATOR : MINISTRO VASCO DELLA GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS)
RECORRENTE : MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE
ADVOGADOS : MAURO DE ALMEIDA CANABARRO E OUTRO(S)
LUÍS MAXIMILIANO LEAL TELESCA MOTA
RECORRIDO : LENI BEATRIZ SCHMITZ
ADVOGADO : NELSON CARVALHO VASCONCELOS
INTERES. : AGROPASTORIL SANTA MÁRCIA S/A
DESPACHO
Diga(m) o(s) agravante(s), no prazo de cinco dias, se há interesse no
prosseguimento do recurso, sob pena de extinção.
Intimem-se.
Brasília (DF), 1º de fevereiro de 2010.
Ministro VASCO DELLA GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS)
Relator”
Mas Fogaça mantém a demanda.
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A escritura do prédio foi feita sem registro anterior algum, por parte do município de Porto Alegre.
O primeiro título a ser registrado foi por mim, o da penhora.
Ler mais:
Qualquer leigo, ao ler o livro Eu também acredito em lobisomem – escrito por uma leiga em matéria de direito –, verá que o Registro de Imóveis da 1a Zona de Porto Alegre/RS não solicitou os documentos formalmente exigidos para fundamentar as averbações da matrícula 114.831.
No mesmo dia em que foi averbado o “tipo jurídico” (30/09/2004), o cartório transcreve o R 12/114.831: “Compra e Venda: Escritura pública lavrada em 29.06.2004 no 5º Tabelionato desta Capital. - Transmitente: Agropastoril Santa Márcia Ltda, com sede nesta Capital, CNPJ nº 87.020.608/0001-66. - Adquirente: Município de Porto Alegre, com sede nesta Capital, CNPJ nº 92.963.560/0001-60”.
Conforme a documentação fornecida pelo cartório, até a data de 30/09/2004, a proprietária do imóvel da matrícula 114.831 continuava sendo a Administração de Imóveis Princesa do Lar, e não a Agropastoril Santa Márcia – seja ela S.A. ou Ltda. Até a Av. 11/114.831, não foi registrada qualquer transferência de propriedade.
Não entendo como o Registro de Imóveis da 1a Zona de Porto Alegre/RS transcreveu o R 12/114.831 sem que a Administração de Imóveis Princesa do Lar S.A. tenha elaborado qualquer documento de transmissão da posse, com ônus ou não.
A certidão fornecida pelo 5º Tabelionato de Notas também apresentava vícios. “A Escritura Pública de Compra e Venda que faz Agropastoril Santa Márcia Ltda. para o Município de Porto Alegre” lavrada pelo tabelionato em 29/06/2004 deixou-me intrigada. Em qual documento o Tabelião se firmou para pactuar com o que estava sendo dito pelas partes e abonar como proprietária do imóvel a Agropastoril Santa Márcia Ltda.?
Tenho alguns questionamentos em relação a essa escritura:
1. É fácil e correto um outorgante vendedor chegar em um cartório e dizer que é o legítimo possuidor de um imóvel e, sem comprovação, o tabelionato lavrar a escritura? Ou esse procedimento só ocorreu porque o comprador era o Município de Porto Alegre e estava “representado por seu Procurador- Geral Rogério Favreto”?
2. O outorgante declarou, “sob as penas da lei, encontrar-se o dito imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias, excetuando-se a hipoteca mencionada no R.3 da referida matrícula e as penhoras citadas no R.7 e R.9 da referida matrícula, cujo termo de cancelamento da hipoteca e levantamento das penhoras serão levados a registro pela outorgante vendedora, juntamente com a presente escritura, contratou, então, vendê-lo (...)”.
3. Quem solicitou a averbação 13/114.831, de 30 de setembro de 2004, de permanência da hipoteca objeto do R 3?
O Município já tinha em seu poder o “escrito particular” liberando o R 3. Além disso, essa hipoteca já havia sido “paga” diretamente ao banco, mediante o acordo judicial ocorrido em 18 de dezembro de 2000, quando da antecipação das prestações vincendas ao vendedor. Então, por que sua permanência na matrícula? O que havia por trás disso, se o cheque foi emitido diretamente ao BCN para liquidar o R 3?
4. O tabelião afirmou que “pelo outorgado comprador me foi dito que tem ciência da existência da hipoteca e das penhoras, objeto respectivamente do R.3, R.7 e R.9, e aceita em adquirir o imóvel objeto desta nas condições em que se encontra, eximindo desta forma qualquer responsabilidade Notorial futura que porventura possa advir. Pelo outorgante comprador me foi dito que aceitava a presente escritura em todos seus termos, dispensando a apresentação e transcrição das certidões negativas fiscais e forenses”.
a) As certidões forenses foram sempre dispensadas, pois o interesse no imóvel estava acima de tudo.
b) Houve essa dispensa, e mesmo assim o Procurador-Geral do Município aceita a afirmação de que não existe ação pessoal reipersecutória.
5. Em 04 de novembro de 2005, mais uma penhora é registrada. O R 16/114.831 é procedente de uma certidão datada de 02/08/2005 da 11ª Vara do Trabalho desta Capital, oriunda do processo nº 00821.11/99-5, ação que Nelson Ferreira moveu contra a Princesa S.A., empresa da qual a Agropastoril Santa Márcia S.A era acionista. Esse registro foi cancelado em 21 de março de 2006.
Não consigo entender por que o Registro de Imóveis da 1a Zona de Porto Alegre fez as averbações sem observar os documentos que apresentavam falhas e não solicitou documentação hábil para a comprovação do que foi transcrito nas atas de assembleias gerais extraordinárias. O oficial deveria ter examinado os documentos e pedido sua complementação e correção. A documentação que foi apresentada não está gerando segurança e confiança nas transações imobiliárias transcritas na matrícula 114.831.
Também não consigo entender como o 5º Tabelionato de Notas, após transcrever que o outorgado comprador tinha ciência das penhoras, afirma (e aceita) que foram apresentadas e entregues, à parte, certidão positiva de ônus reais e negativa de ações reais e pessoais reipersecutórias, expedida pelo Registro de Imóveis da 1ª Zona desta capital, se as duas penhoras sobre o imóvel já estavam averbadas no referido cartório e se foi dispensada a apresentação e transcrição das certidões negativas fiscais e forenses.
Existe segurança nas escrituras públicas?
Esiste segurança nos atos públicos?
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